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　　盐城新高力装饰城为我市首个“凤还巢”项目，也是我市引入的头号重点商业项目，特别是新高力装饰城全新的现代化、一流的商场业态，首开我市装饰市场先河，给业界引起巨大的反响，更带来了强大的冲击，悉闻新高力装饰城将在近期盛大开盘，为此，盐城晚报记者李旻专程赴南京对项目开发商------全国优秀民营企业家，江苏高力集团董事长高仕军先生进行采访。

　　李旻(以下简称李)：“凤还巢”战略是市委、市政府加快盐城发展、加大招商引资力度的重大举措，新高力装饰城是我市“凤还巢”的首个重大项目，很多人为高董事长回报家乡的情怀所感动，请问高董事长是怎么想的。

　　高仕军(以下简称高)：说实话，每个人对家乡的感情都是实实在在的，毕竟高力集团是在盐城这块土壤发展壮大起来的，但促使我回乡投资最关键的有二点，其中首要的是家乡在市委、市政府领导下，近几年经济发展迅速，投资政策环境日益改善，交通基础设施迅速改善，为大规模商业投资创造了良好的基础。其次才是高力集团经过这几年的快速健康发展，具备了一定的经济实力，回报家乡成为了可能，尤其是我们认为盐城已充分具备投资一个现代化家居商场的条件，而我们也充分具有这方面的投资经验和信心，在专业连锁市场开发和商业开发方面，近几年高力都在江苏省居同行业之首，在全国也进入了前10名，可以讲，现在回盐城投资是天时、地利、人和。

　　李：盐城这些年确实发展很快，特别是一些新兴行业发展很快，高董事长你为什么会选择回盐城花费巨资投资一个新装饰城。

　　高：盐城老高力装饰城是我起步的地方，有着深厚的感情，这是人之常情。近几年，盐城城市不断扩张，老高力装饰城已成为城市的中心，但考虑到原有经营业态、原有设计、以及停车位和交通方面的不足，使得老高力装饰城的进一步发展受到了一定限制，尽管目前老高力装饰城仍在盐城地区处于领先地位，但发展潜力不足。从内心来讲，老高力装饰城400多户经营户都是与高力一同打拼、一同成长起来的，甚至有的经营户从几万元起家发展到现在的几百万、上千万的规模，这种以共赢为基础发展起来的感情和信任，是高力集团最宝贵的核心资源，如果这部分经营户没有好的归宿，一是良心不安，二是高力集团发展的最大资源浪费。同时建设一个能满足行业发展需要的新市场是老装饰城经营户的共同愿望，我想还有这个能力帮助他们实现这个梦想，何乐而不为。

　　李：既然老高力装饰城已成为城市中心区域，为什么高董事长不采取就地改造的方式呢。

　　高：这个问题很复杂，除受制于老装饰城的规模外，更重要的在于家居市场的发展与城市建设密切相关，众所周知，现在盐城发展的重点方向是向南，因此，在盐城南部核心区域重建新高力装饰城更具有市场优势和发展潜力。

　　李：盐城目前已全面拉开打造300万人口大都市建设的新格局，发展中心南移已成定局，但盐城南部已有众多的家居市场，高董事长投资新高力装饰城的信心是什么。

　　高：现在商业的竞争是一个全方位的竞争，老装饰城之所以这么多年一直能够保持领先地位，充分表明了我们经营管理理念的先进性，就新高力装饰城而言，除了原有的管理、服务优势外，更增加了两条起飞的翅膀：一是规模的优势，16万平方米的经营规模为一站式购物提供了最大可能，二是业态的优势，不仅是在硬件设施上一流，更体现在服务的优势上，以高力品牌和商场信誉的优势，真正为消费者免除一切后顾之忧，满意购物、无忧服务这是消费者最大的购物诉求，顺应这一需求，才会导致家居市场业态的升级换代。严格来讲，新高力装饰城在苏中苏北地区已处一流水准，在可预见的时间内，只要行业业态没有发生大的变化，新高力装饰城都将处于领先地位，其他商家要想超越这个规模和档次，已失去市场先机，可能性不大。

　　李：家居行业业态的升级换代是一场行业革命，是不是可以这样讲，商场化的家居市场将会对原有的街点门市式市场造成强烈的冲击。

　　高：是的，而且这种冲击的结果必然带来市场的重新细分，高力新一代市场定位全部是中高档，新高力装饰城又在南京高力家具港、北京高力灯具港的基础上有了新的发展，高力在盐城拥有更好的发展基础，产品资源可以得到更好的整合，市场开业后，将是品牌产品的聚集地，其经营目标对象是品牌家居、家具消费人群。谁抓住了这部分主力消费人群，谁就会拥有明天，已成为行业共识。现在消费已与生活密不可分，从本质上来讲，消费反映的是人对生活质量追求的态度，时代的发展催生了市场的升级换代，商场化的市场更能满足目标消费群体的需求，与传统市场相比，这种差异性就好像谁都知道卖鱼翅很赚钱，但鱼翅只会在五星级大酒店生意才能红火，没有人会在路边大排档去吃鱼翅。新高力装饰城就是要提高这样的一个高端平台，引领财富新概念。

　　李：新高力装饰城设施一流，环境优美。据悉，新高力装饰城将于近期盛大开盘，并采用“产权商铺”模式销售，能否请高董事长谈谈这方面的情况。

　　高：准确的说，新高力装饰城将于3月12日首次开盘，首期实行“产权商铺”的运作模式，但就整个新高力装饰城而言，总体营销策略是“租售结合”长期繁荣模式，而不是单纯的“产权商铺”。

　　李：高力具有十多年的市场经营管理经验,所投资的市场均获得了成功，尤其是在新高力装饰城的经营前景被一致看好的情况下,为什么仍要采取“租售结合”的模式。

　　高：近几年高力所发展的商业项目，基本上都采用了这种营销模式，这也是高力集团近几年能够快速健康发展的成功经验。这种租售结合的模式，一方面通过出售一部分商铺，可以减轻集团投资的资金压力，从而加速连锁市场的建设步伐，抢占全国市场最高点，也可以有更多的资金支持新商场的繁荣发展，且部分一线品牌在购置门市后将成为市场长期繁荣的中流砥柱;另一方面部分商铺只租不售，可以使市场有针对性的选择优质经营户，确保商场内产品的品牌质量，从而增强商场对整个市场的调控能力，保证市场的繁荣，维护高力连锁市场品牌形象;而且，部分商铺只租不售，对高力而言也是一个长期稳定的效益来源，这种效益才真正促使我们精心地运作和管理市场。高力采用“租售结合”的运作模式，其主要目的是在二者之间找到最佳的结合点。从内心来讲，高力所做的项目，就像自己的孩子一样，总不希望自己把孩子千辛万苦养大，去送给别人。但对高力而言，更远大的理想是要实现“连锁中国”的宏伟目标，除此以外，还有一个品牌发展战略问题。

　　李：你所说的品牌发展战略是什么。

　　高：我们所实施的品牌发展战略的核心是“以企业的品牌打造市场品牌，以市场品牌提升企业品牌”。回顾高力集团十多年的发展过程，我们通过稳健的发展积累了一定的企业品牌，并依靠企业的品牌使项目投资获得了成功，而项目的成功又进一步提升了企业的品牌形象。三年前，我在运作南京高力汽配城项目时，针对项目成功与企业品牌二者高度互动的关系，作了一个大胆的尝试，即对项目实行“租售结合”的模式，我认为，之所以一个项目的成功，会带来一个企业的品牌提升，主要原因是市场的繁荣。让经营户赚钱了，而相对于经营户赚钱，一个繁荣的市场，其房产增值效益往往是经营效益的几十倍，以南京高力汽配城为例，仅仅一年，商铺就增值了三倍以上，这样对企业品牌美誉度的传播力度会更大，影响的范围也更广，更有利于我们走连锁市场的发展道路。

　　李：在现今的商业地产市场上，产权商铺的运作方式相当流行，也引起了不少社会问题，你作为一个成功的行业人士，对此有何见解。

　　高：见解谈不上。确实，目前商业地产市场是鱼龙混杂，也出现了一部分不负责任的开发商，给商业地产市场良好的发展前景带来不利的影响，去年10月，我在首届中国房地产2005年发展论坛上，大会组委会安排我作了“商业地产应是道德产业”的专题演讲，为什么高力会在全国首先倡导“商业地产应是道德产业”，一个重要的原因是由商业地产项目的特性决定的，商业地产的价值归根到底要取决于商业的繁荣，一个繁荣后的商业地产增值前景十分光明。而商业的繁荣又离不开市场的定位、地段和后期的营销管理，这对商业地产项目开发商的能力就提出了十分高的专业要求。据我所知，国内大多数商业地产开发商目前尚不充分具备此方面的专业能力，所以建议大家慎重选择，既不要因噎废食放弃一个好的投资机会，也不要盲目投资。

　　李：作为一个普通人，对商业地产的心情很复杂，既想拥有一个投资发财的机会，又担心由此带来的投资风险，如何才能有效的防范投资风险呢?

　　高：一般人从事商业投资，往往很关注开发商的项目本身及其宣传，但我觉得除了要看地段等商业性因素外，更重要的是要看开发商的诚信，因为关键的是要做而不是说。判断一个开发商是否诚信，通常是有迹可循的，但容易被大家所忽略，而这恰恰是最重要的。比如项目的名称、项目公司的名称是否与开发商真正的公司名称相一致，项目是否有明确的市场定位，该公司是否有行业经营成功背景。一般来说，凡是真正具有专业开发能力的企业，是不会放过任何一次宣传企业自身品牌机会的，即使在项目销售结束后也会负责到底的，所作出的承诺可信度就更高。反之，对一些底细不清、身份神秘的开发企业或实力不强、没有行业经营的开发企业，和定位不清的商业项目则应慎重，因为任何行业都有内在的发展规律，否则大家都会发财。因此对没有行业经营背景的企业，一般而言可信度不高，所以也通常不愿被公众认知其真实身份。在项目销售结束后，这些企业往往会选择项目公司甚至物业企业来善后，一旦发生问题，对社会危害很大，所以我不赞同完全实行“产权商铺”的运作方式，因为一旦这样，与投资的业主相比，开发商的责任太轻，又如何保证他会全力以赴做好市场的后期管理、培育与繁荣。

　　李：我注意到你刚才提到项目的市场定位，是不是一个项目的市场定位对项目的后期繁荣很重要。

　　高：项目的市场定位实际上就是项目的主题，主题是项目的灵魂。比如新高力装饰城的项目主题就是家居建材。如果没有项目主题，就没有我们的市场和客户群，又如何去招商，更谈不上后期的经营和市场的繁荣。这种主题应来自于详细的市场调研和分析，对一个开发商而言，只可能擅长一个或几个领域的运作管理，不可能是“通才”，所以市场的主题就显得非常重要。

　　李：你一直倡导“道德地产，连锁中国”的发展理念，是不是与这个也有很大的关系?

　　高：商业连锁市场开发是高力集团发展的主方向，我们不会只赚一个项目的钱，而是要发展更多的项目，要想实现这个目标，就必须要有自己的道德底线。 “道德地产，连锁中国”是高力集团商业地产开发项目的最高准则，是我们事业发展的基石和生命线，必须坚持不动摇，这个理念使高力集团受益很多。比如我们的扬州高力汽配城项目，当时扬州商业地产市场当年开发总量已高达几十万平方米，并先后有几个商业地产项目出现了不好的后果，导致整个商业地产市场全面萧条。针对此情况，我们始终坚持“道德地产”的理念，以诚信面对市场，组织目标客户去看我们的集团总部，看我们所建的市场，赢得了客户的极大信任，最后在扬州商业地产市场上一枝独秀，被扬州市房产局评为“2005年度扬州最具投资价值的商业楼盘”，连续6个月名列销售榜榜首。我们的商业连锁市场也被评为2005年度“中国商业地产成功开发典范”，所以没有道德的企业，是永远做不了大事业的。

　　李：对新高力装饰城而言，由于部分商铺实行了产权销售，会不会影响到后期商场的管理。

　　高：经过多个市场的成功管理实践，我们已积累了这方面的经验。对高力而言，精心培育好新高力装饰城，有品牌提升的好处，也有直接的经济效益，我们还有相当大部分的商铺是出租业态的，因此一定会全力以赴精心培育好新高力装饰城。对购买了产权商铺的业主来说，其根本目的除了经营收益外，还有商铺的增值保值的要求强烈，而要更好的实现这个目标，当然也希望高力能管理好这个市场，因此大家的根本利益是一致的，都需要市场的繁荣。

　　李：新高力装饰城开业后，高力将如何保证商铺的保值增值?

　　高：高力集团对于市场管理、确保市场繁荣的一个理念是，三分管理，七分服务!能否保证商铺保值增值的关键是要保证市场的繁荣，而要保证市场的繁荣有三大要素，一是地段，二是市场经营主题，三是开发商的运营能力。另外还有一个前提，就是开发商是否真心想全力以赴精心培育好市场。对新高力装饰城而言，这成功的三大要素都已具备。更何况高力是从盐城这块土壤发展起来的。我们在盐城还有两个项目即将投资建设，如果第一个项目就搞砸了，高力将会损失四、五亿元，所以我的压力比大家还要大，不容有半点损失。不过我相信经过十多年的行业积累，这点信心和把握还是有的。我们一定会组建最优秀的管理团队负责新市场的运营，而且会从一开始就对入场经营户的资质严格审查，因为一个好的厨师，不光要有好的技艺，好的调味品，还有精心选择原材料，才能做出一桌好菜。

　　李：新高力装饰城建设进程很快，并已成为行业焦点，请问什么时间能开业。

　　高：将在10月份投稿运营状态，新高力装饰城共分A、B楼，A楼日前已进入安装装修阶段，再过2个月就可以竣工交付。B楼将在4月底主体封顶，3个月内完成安装调试，从8月份起经营户将陆续进场，10月份全面运营把握性较大。届时，将是盐城人民家居消费一大喜事。

　　李：随着新装饰城的开业，高力是否会迅速关闭老装饰城?对老装饰城的经营户将如何处置。

　　高：我前面已经说过，老装饰城的经营户是高力集团发展的最重要的宝贵资源，这也是我下决心投资新装饰城的重要动力之一。这次新装饰城的招商，一个重要的原则，就是要对老装饰城中，具有经营能力和遵章守纪的经营户必须予以妥善安置，并尽最大可能让他们满意。同时，为了不增加这些经营户在经营成本上的压力，尽管新装饰城运行成本会更高，但在租金方面仍将与老装饰城基本一致。正是基于以上的想法，我想通过行业的迁移和1--2个月的衔接，新老装饰城能自然过渡，因此老装饰城肯定会在短期内迅速关闭。

　　李：高董事长如此自信在短期内迅速关闭老装饰城，除了是对新装饰城的经营具有强烈的信心外，是否已对老装饰城地块有了成熟的打算。

　　高：老装饰城地处盐城第二商圈，周边商业氛围已相当成熟，面对这样一块商业宝地，作为一个企业，自然会有新的考虑，我们想待老装饰城搬迁后，有计划和大洋村及上海一家国际商业连锁企业合作，定位于现代化的“SHOPPING MALL”(销品茂)，在此基础上进行运作。

　　李：“SHOPPING MALL”(销品茂)在盐城还是个新生事物，能否请高董事长详谈。

　　高：细节目前还不便详谈，但初步的规划已经出台，“SHOPPING MALL”(销品茂)中主要包括一个5—6万平方米的大型品牌主题商场、一个四星级以上大酒店、一座现代化的电影院、名品专卖店、特色商业街、风味小吃街以及一个盐城市最大的半地下停车场，我希望项目建成后，能取得大家的认可，对我而言，这也是一个全新的尝试。

　　李：听了您的介绍，深为高董事长的大手笔震撼，不知高董事长在家乡是否还有进一步的投资计划。

　　高：家乡现在有这么好的投资环境，高力集团已经在手的项目就已有三个，我想只要有适合高力集团发展的项目，我肯定会毫不犹豫的继续投资，回报家乡人民。

　　李：今天的采访，我深深的领略了高董事长作为一个企业家灼热和真挚的情怀，在采访结束前，我想请高董事长对家乡人民再说一句，您成功在商海遨游这么多年的真情感悟。

　　高：踏踏实实做事，老老实实做人，这是我的感悟，也是家乡水土赋予我的人生态度。